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在香港买二手房不做这件事,分分钟亏死!
发表时间 :
2023-02-24
访问量 :
869
来源 :
方所长
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上周所长给大家讲过香港买一手房的流程(戳这里回顾),那买卖二手房又是个什么样的流程?



二手楼交易流程


第一步:看楼


想要买哪个区的房子就去那个区的中介公司看房,也可以在网上找中介。


看楼的时候,一般要和中介签一份“睇楼纸”。


图:东网


“睇楼纸”是一份法律文件,算是保障中介利益的,上面会列明所参观的单位,三个月内只能通过该中介买这个单位,不能换成其他中介。


提醒买家签“睇楼纸”的时候,仔细看清楚上面所列明的单位。


另外二手房看房一定要仔细检查房子的质量问题,重点看洗手间天花板、厨房是否漏水;电线是否老化;地砖和墙砖是否空心;门窗关上后是否有缝隙等。


图:网络


第二步:查册


遇到满意的房子后,先不要着急购买,最好去查册(翻查土地登记册),可以要求地产代理帮忙去查,也可以自己去土地注册处查,就是登入土地注册处“综合注册资讯系统网上服务”购买相关文件,输入地址后,透过信用卡缴付就可以电邮接收,每份文件收费15港币。


图:网络


透过查册,大概可以了解整个单位的买卖背景,注意看房子是否存在违建、非法改动等。


除了查册,买家还要在买房前确认是否是凶宅。


大家可以在凶宅网上查看,网址如下:

https://www.property.hk/unlucky.php



除此之外,还可以去恒生银行、东亚银行、上海商业银行等大银行查询单位估值,因为这些银行对凶宅较保守,如果他们不愿意估价,代表单位出事机会高。


理论是地产中介是不可以隐瞒凶宅信息的,否则买家可以起诉他赔偿损失。


今年就有一个案子,买家在买房前特意问了中介房子是否是凶宅,但中介回答说不是。交了100多万定金和40多万印花税后,买家从保安那里得知是凶宅,直接起诉了卖家和中介,现在还在打官司,不知道能否胜出!


涉事单位在海怡半岛

图:东网


所长提醒大家,自己要提前做好功课,总好过事后对簿公堂!


第三步:签临约


确定买楼后,就要先签一份临时买卖合约,一般是买家先签,然后代理再去找卖家签字。签临约的时候需要支付订金,一般是房价的3-5%,俗称“小订”。


图:好师傅


单位如果有装修或家电要列清楚,愈详细愈好,并拍照作纪录。


在签了临约后的14天内,如果一方反悔,一般是赔偿对方双倍订金,还要支付买卖双方的中介代理佣金。


顺便说一下,由于现在疫情反弹,不确定因素太多,建议大家可以在签临约时加一个“新冠条款”,任何一方、或律师被强制隔离,双方可进入宽限期,就是延长交易。


图:经济日报


第四步:申请按揭


签完临时合同就可以申请按揭了,可以自己去银行申请,也可以找按揭中介办理。


最好是找按揭中介办理,一般还会有一定的优惠,中介还会帮买家比较哪家银行的方案更划算,可以同时多申请几家银行,以防万一。


部分银行利率比较

图:网络


目前按揭审批下来后,银行会把钱转给买家的律师楼,但未来港府计划变成直接把钱转到卖家的银行。


第五步:聘用律师楼


签完临约后,买卖双方需要委托律师,起草及处理正式买楼合约。


律师还会负责为买家查证物业的楼契或业权。地产代理一般会介绍相熟的律师给买家,每宗买卖收费6,000至10,000港币不等。


找律师前最好先确认,这家律师行是否在你准备申请按揭银行的认可名单上。因为银行只接受“on list”的律师楼为客户处理按揭程序。


图:网络


有买家不知道这件事,快签正式合同时才发现自己申请按揭的银行不接受已经聘用的律师楼,只能赶紧换一家银行进行按揭。(想看她买房的故事戳这里


第六步:签正式合约


找好律师后,双方需要签正式的买卖合同,一般是在签临约的14天内,合同中一般会写清楚正式的交楼日期。


正式买卖合约与临约的区别


签约当天一般是在律师楼进行,律师会为你讲解法律文件。


签署正式合约时,需要同时缴付“大订”。“小订”和“大订”通常等于楼价10%。


以600万为例

图:好师傅


第七步:验楼


在正式成交之前,买家需要进行验楼,一般是物业交收的前一天,这个时候一定要检查清楚,之后再出现问题,业主就不会再负责维修了。


具体验哪些可以参考下面:


图:经济日报


还要确保单位已经清空,也就是“交吉”。


第八步:交钥匙收楼


交收物业前,律师会为双方核对管理费、差饷、水、电、煤等费用,如交易日期在1月10日,买卖双方须按比例摊分1月的管理费等,这些林林总总的项目会在对数表上说明。


图:网络


在交易日当天,买卖双方律师楼在审核楼契无误,做好管理费对数安排后,没有问题便会签楼契


完成交易后,买家就可以收钥匙,准备搬家装修的事情了。


二手楼交易的过程基本就是这样了,希望大家能够早日派上用场,买到自己满意的房子!



最后顺便说一下,很多粉丝朋友都向所长反映,他们在买房中遇到了大量的难题,不知道怎么才能找到靠谱的中介,一手新楼到底该怎么抽,自己收入能不能成功贷到款,尤其不知该如何挑选楼盘。


大家先别急,现在港房研究所可以提供一个购房代理服务,由所长亲自把关,我们会针对每个人的情况做具体的分析,帮你找到适合自己同时又有增值空间的房源,有需要的朋友可以联系我们!


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